Pour les promoteurs immobiliers et propriétaires d’immeubles locatifs au Québec, le programme APH Select de la SCHL représente une occasion concrète de réduire les coûts de financement tout en améliorant la performance énergétique de leurs bâtiments. Encore méconnu de plusieurs acteurs du secteur, ce programme lie directement l’efficacité énergétique à des avantages hypothécaires substantiels. Comprendre son fonctionnement est donc devenu essentiel, particulièrement à l’approche des changements prévus en septembre 2026.
Qu’est-ce que le programme APH Select ?
Un programme de la SCHL pour les immeubles locatifs
Le programme APH Select a été lancé en mars 2022 par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Il s’adresse aux propriétaires et promoteurs d’immeubles collectifs résidentiels de cinq logements ou plus. Son objectif est de favoriser la création et la préservation de logements abordables, accessibles et écoénergétiques au Canada.
Concrètement, APH Select offre des assouplissements en matière d’assurance prêt hypothécaire pour la construction, l’achat ou le refinancement d’immeubles locatifs. Ces assouplissements se traduisent par des conditions de financement plus avantageuses, accessibles aux projets qui s’engagent à respecter certains critères de performance.
Les trois critères du système de points
Le programme fonctionne selon un système de pointage structuré autour de trois critères distincts :
- Abordabilité : proportion des logements offerts à des loyers inférieurs aux seuils du marché
- Efficacité énergétique : niveau d’amélioration de la performance énergétique du bâtiment par rapport à une référence établie
- Accessibilité : intégration d’unités accessibles aux personnes à mobilité réduite
Un minimum de 50 points est requis pour accéder aux avantages du programme. Plus le pointage est élevé, plus les bénéfices financiers sont généreux. Il est important de noter que depuis juin 2024, il n’est plus possible d’atteindre le maximum de 100 points en misant uniquement sur l’efficacité énergétique. Les projets doivent désormais intégrer des engagements dans au moins deux des trois catégories.
Qui peut accéder au programme ?
Le programme APH Select est accessible aux propriétaires et promoteurs d’immeubles collectifs résidentiels de cinq logements ou plus, qu’il s’agisse de nouvelles constructions ou de bâtiments existants. Les demandes sont présentées à la SCHL par l’entremise de l’institution financière du promoteur, accompagnées des documents requis, notamment les rapports et simulations énergétiques produits par un ingénieur ou un architecte qualifié.
Le volet APH Select efficacité énergétique : comment obtenir des points ?
Bâtiments neufs : surpasser le code du bâtiment
Pour les constructions neuves, l’obtention de points dans le volet efficacité énergétique repose sur la capacité du projet à surpasser les exigences minimales du Code national de l’énergie pour les bâtiments (CNÉB) en vigueur. Le niveau d’amélioration requis se situe entre 20 % et 40 % au-dessus du code, selon le niveau de points visé.
Plus l’amélioration est importante, plus le nombre de points accordés est élevé. Cette progression par paliers incite ainsi les promoteurs à pousser la performance énergétique de leurs projets au-delà des normes minimales, ce qui génère des bénéfices environnementaux durables en plus des avantages financiers immédiats.
Bâtiments existants : améliorer la performance actuelle
Pour les bâtiments existants, la logique est différente. La référence n’est pas le code du bâtiment, mais bien la performance actuelle de l’immeuble locatif avant les travaux. L’ingénieur ou l’architecte mandaté doit d’abord évaluer cette performance de base, puis démontrer que les rénovations prévues permettront d’améliorer l’efficacité énergétique d’un bâtiment de 15 % à 40 % par rapport à cette référence.
Cette approche est particulièrement intéressante pour les propriétaires d’immeubles vieillissants dont la performance énergétique est faible. En effet, ces bâtiments offrent souvent un potentiel d’amélioration important, ce qui facilite l’atteinte des seuils requis pour accumuler des points et accéder aux avantages du programme.
La simulation énergétique : une étape obligatoire
Quelle que soit la nature du projet, la simulation énergétique est une exigence incontournable de la SCHL pour valider les points du volet efficacité énergétique. Cette modélisation consiste à simuler la performance du bâtiment à l’aide d’un logiciel spécialisé, en comparant le projet proposé à la référence applicable. Le rapport doit être produit par un ingénieur ou un architecte qualifié et soumis à la SCHL avec le dossier de demande. Cette étape de modélisation énergétique est donc à planifier en amont du projet, idéalement dès la phase de conception, afin d’optimiser les choix architecturaux et techniques en fonction des seuils de performance visés.
Les avantages financiers du programme
Ratio prêt-valeur pouvant atteindre 95 %
L’un des avantages les plus significatifs du programme APH Select est la possibilité d’obtenir un ratio prêt-valeur allant jusqu’à 95 %. Cela signifie que les promoteurs peuvent financer jusqu’à 95 % de la valeur de leur projet, réduisant ainsi considérablement la mise de fonds requise. Dans un contexte de hausse des coûts de construction, cet avantage représente un levier financier déterminant pour la viabilité des projets multirésidentiels locatifs au Québec.
Période d’amortissement jusqu’à 50 ans
Le programme permet également d’allonger la période d’amortissement du prêt hypothécaire jusqu’à 50 ans, voire 55 ans dans certains cas. Cette extension réduit les paiements mensuels et améliore le ratio de couverture de la dette, ce qui facilite l’obtention du financement et améliore la rentabilité opérationnelle du projet à court et moyen terme.
Réduction des primes d’assurance hypothécaire
En complément des conditions de financement avantageuses, APH Select offre une réduction des primes d’assurance prêt hypothécaire. Ces primes, normalement calculées en pourcentage du montant emprunté, sont réduites pour les projets qui atteignent un pointage suffisant dans le programme. Cette réduction se traduit directement par des économies sur le coût total du projet, améliorant ainsi sa rentabilité à long terme.
Les changements en vigueur dès septembre 2026
Nouvelles exigences énergétiques pour les constructions neuves
À compter du 30 septembre 2026, la SCHL mettra à jour les critères d’efficacité énergétique applicables aux constructions neuves dans le cadre du programme APH Select. Ces nouvelles exigences s’appuieront sur le Code national de l’énergie pour les bâtiments (CNÉB) de 2020 et le Code national du bâtiment (CNB) de 2020, des référentiels nettement plus exigeants que les versions précédentes.
Concrètement, les projets dont la demande sera soumise après cette date devront démontrer leur performance énergétique en référence à ces nouveaux codes, ce qui implique des standards de construction plus élevés. Les projets en cours de planification doivent donc tenir compte de cette transition dès maintenant pour éviter des ajustements coûteux en cours de route.
Pourquoi anticiper ces changements dès maintenant
La mise à jour de septembre 2026 n’est pas qu’une simple formalité administrative. Elle implique des changements concrets dans la conception des bâtiments, les choix d’équipements et les pratiques de construction. Les promoteurs qui n’anticipent pas ces changements risquent de se retrouver avec des projets conçus selon des standards obsolètes, incapables d’atteindre les seuils requis pour accéder aux avantages du programme.
Par ailleurs, intégrer les nouvelles exigences dès la phase de conception est nettement plus efficace et économique que tenter de les satisfaire en cours de construction. En effet, les décisions prises tôt dans le processus, comme le choix du système de chauffage, de l’isolation ou des fenêtres, ont un impact majeur sur la performance énergétique finale du bâtiment.
Ce que cela signifie pour les promoteurs et propriétaires
Pour les promoteurs qui ont des projets en cours ou en planification, le message est clair : il faut agir maintenant. Cela signifie concrètement mandater un expert en simulation énergétique pour évaluer la performance du projet selon les nouveaux codes, identifier les ajustements nécessaires et s’assurer que le dossier sera conforme aux exigences de la SCHL à compter de septembre 2026.
Pour les propriétaires d’immeubles existants, la fenêtre d’opportunité reste ouverte. Les projets de rénovation peuvent toujours s’appuyer sur les critères actuels jusqu’à la date de transition, ce qui représente une occasion de maximiser les avantages du programme avant que les nouvelles exigences entrent en vigueur.
Comment ORT Énergie peut vous accompagner
Réaliser la modélisation énergétique requise par la SCHL
La modélisation énergétique est au cœur de toute demande APH Select touchant au volet efficacité énergétique. ORT Énergie dispose de l’expertise nécessaire pour réaliser ces simulations selon les exigences de la SCHL, que ce soit pour un immeuble locatif neuf ou un bâtiment existant en rénovation. Cette étape permet non seulement de valider l’admissibilité du projet, mais aussi d’optimiser les choix techniques dès la conception pour maximiser le pointage obtenu.
Identifier les leviers pour maximiser votre pointage
Au-delà de la modélisation, ORT Énergie accompagne les promoteurs dans l’identification des leviers d’amélioration les plus rentables. Tous les investissements en efficacité énergétique n’ont pas le même impact sur le pointage APH Select. Un regard expert permet ainsi de prioriser les mesures qui offrent le meilleur retour en termes de points obtenus, d’économies d’énergie réalisées et de coûts engagés.
Accéder aux programmes de financement complémentaires
Le programme APH Select peut avantageusement être combiné avec d’autres programmes de financement disponibles au Québec. À titre d’exemple, le programme ÉcoPerformance, prolongé jusqu’au 31 mars 2027, offre des subventions pour des projets d’efficacité et de conversion énergétiques dans les secteurs commercial, institutionnel et municipal. De même, le programme LogisVert d’Hydro-Québec propose une aide financière pour l’installation de thermopompes et d’équipements écoénergétiques, désormais élargi aux immeubles multilogements.
Identifier et combiner ces programmes demande une connaissance approfondie des critères d’admissibilité et des calendriers en vigueur. ORT Énergie peut vous aider à structurer votre dossier de façon à tirer le maximum des programmes disponibles, réduisant ainsi le coût net de vos investissements en performance énergétique.
Conclusion
Le programme APH Select représente une convergence rare entre performance énergétique et avantages financiers concrets. Pour les promoteurs et propriétaires d’immeubles locatifs au Québec, il offre une voie directe vers un financement plus avantageux, à condition de satisfaire aux critères d’efficacité énergétique établis par la SCHL.
Les changements prévus en septembre 2026 ajoutent une dimension d’urgence à cette démarche. Les projets qui s’y préparent dès maintenant bénéficieront d’un avantage concurrentiel important, tant sur le plan de la performance énergétique que de l’accès au financement.
Dans ce contexte, l’accompagnement d’un expert en efficacité énergétique n’est pas un luxe, mais une nécessité stratégique. Une simulation énergétique rigoureuse réalisée en amont permet de maximiser le pointage, d’anticiper les nouvelles exigences du CNÉB 2020 et de structurer un dossier solide auprès de la SCHL.
Foire aux questions (FAQ)
Quels types d’immeubles sont admissibles au programme APH Select ?
Le programme APH Select s’adresse aux immeubles collectifs résidentiels de cinq logements ou plus. Il couvre à la fois les nouvelles constructions et les bâtiments existants faisant l’objet de travaux de rénovation importants. Les demandes peuvent porter sur la construction, l’achat ou le refinancement de ces immeubles locatifs, à condition que le projet satisfasse aux critères de pointage minimaux établis par la SCHL.
Combien de points faut-il pour accéder aux avantages du programme ?
Un minimum de 50 points est requis pour accéder aux avantages de base du programme. Les points sont accumulés selon les engagements pris dans les trois volets du programme : abordabilité, efficacité énergétique et accessibilité. Plus le pointage est élevé, plus les conditions de financement sont avantageuses, notamment en ce qui concerne le ratio prêt-valeur, la période d’amortissement et la réduction des primes d’assurance hypothécaire.
La simulation énergétique est-elle obligatoire pour tous les projets ?
Oui, la simulation énergétique est une exigence obligatoire pour tous les projets qui souhaitent obtenir des points dans le volet efficacité énergétique du programme APH Select. Elle doit être réalisée par un ingénieur ou un architecte qualifié et soumise à la SCHL avec le dossier de demande. Pour les bâtiments existants, une évaluation de la performance actuelle est également requise avant de procéder à la simulation post-rénovation.
Quels sont les délais à respecter pour soumettre une demande APH Select ?
La demande APH Select doit être soumise dans l’année qui suit la fin des travaux. Il est donc fortement recommandé d’impliquer un expert en modélisation énergétique tôt dans le processus, dès la phase de conception, afin de s’assurer que le projet est conçu pour satisfaire aux critères du programme. Attendre la fin des travaux pour s’y intéresser limite en effet considérablement les possibilités d’optimisation.